La colocation mode d'emploi

Avec trois potes, vous cherchez un appartement à proximité de votre école. Commencez par définir le nombre de pièces et la superficie approximative qu'il vous faut. Définissez aussi votre budget mensuel qui comprendra le loyer et les charges, sans oublier d'y intégrer en plus les frais trimestriels (gaz-électricité), et annuels (l'assurance et la taxe d'habitation).

Tous les circuits classiques d'offres de location (agences, particuliers, sites Internet) sont à explorer mais attention aux arnaques : ne vous faites pas avoir par les "marchands de listes" qui vendent des petites annonces, en général périmées. De même, ne faites pas confiance à ceux qui vous demandent d'envoyer de l'argent à l'étranger via des mandats internationaux de type Western Union. Le CIDJ mentionne aussi la multiplication d'offres de "location contre faveurs" (à caractère sexuel). Ne versez jamais d'argent sans avoir visité et méfiez-vous des offres qui paraissent trop belles pour être vraies.

Par contre, deux organismes de référence peuvent vous fournir des offres de location :
Le réseau Information Jeunesse propose des annonces par régions ;
Pour les étudiants, les CROUS ont tous un service "logement en ville" qui collecte les petites annonces de particuliers (en plus des résidences étudiantes).

Comme pour toute location, vous devez signer un contrat ou "bail" avec le propriétaire. Pour un logement vide, le bail dure 3 ans. Pour un meublé (assez rare), il est seulement d'un an et même de neuf mois si le locataire est un étudiant. Si vous partez avant ce terme, il faut en avertir le propriétaire en lui adressant un "préavis", en général trois mois à l'avance.

Quel type de bail signer ?
- Le plus avantageux pour vous serait que chaque colocataire signe un "bail individuel" avec le propriétaire, spécifiant la partie du logement qu'il occupe, le montant du loyer et des charges qui correspond. En cas de départ d'un colocataire, le propriétaire devra signer un autre bail avec un nouvel occupant. C'est pourquoi la plupart du temps, les propriétaires privés ne veulent pas du bail individuel.

- En général, on vous propose un "bail collectif", qui précise l'identité de chaque colocataire et doit être signé par tous. Cela permet à chacun de bénéficier des mêmes droits mais aussi des mêmes obligations vis-à-vis du bailleur, en particulier le paiement du loyer, des charges et réparations locatives. Si l'un des colocataires ne paye pas son loyer et/ou ses charges, les autres sont tenus de régler à sa place ! Mieux vaut donc bien choisir ses colocataires.

-Soyez aussi vigilant pour savoir si une clause de solidarité figure dans le contrat. Elle est souvent demandée par le bailleur, car elle lui assure davantage de garanties. Elle peut être très pénalisante pour le locataire qui quitte le logement avant la fin du bail car il demeure alors garant des personnes qui continuent à occuper le logement. Il peut avoir à payer les loyers des autres, si les colocataires qui restent dans le logement ne respectent pas leur engagement, et ce jusqu’à la fin du bail !

- Le bail peut-il être conclu avec un seul locataire qui sous-loue à d'autres ? Tout dépend. La sous-location est interdite sans l’accord du bailleur. Si celui-ci est d'accord, le loyer demandé aux sous-locataires ne doit pas être supérieur à celui du bail. Mais rappelez-vous que celui qui sous-loue n’est pas protégé par la loi qui régit la location, et n’a aucun droit. D'autre part c'est le locataire principal qui est redevable de l'ensemble du loyer, et il sera tenu responsable d'éventuelles dégradations. La formule est donc à déconseiller pour une colocation.

Vous devez être particulièrement vigilant concernant l’état des lieux, qui décrit l’état du logement avant et après le départ des colocataires. En effet, la colocation fait courir un risque plus élevé de dégradation du logement que la location classique car tous les colocataires ne vont pas porter le même soin au logement.

En établissant l’état des lieux il est donc judicieux de préciser à quel colocataire est attribuée telle pièce du logement. Si des dégradations se produisent dans les pièces attribuées, il sera facile de déterminer qui en est le responsable. Néanmoins le problème se pose pour les parties communes car alors chaque colocataire est coresponsable.

En général au moment de l'emménagement, les colocataires doivent remettre au bailleur cette somme qui peut être de 1 à 2 mois de loyer maximum : chacun doit donc verser sa part. Mais à la fin du contrat, le propriétaire n'est pas tenu de rendre le dépôt de garantie en autant de parts qu'il y a de locataires. Il lui suffit de verser la somme à l'un d'entre eux, qui devra ensuite organiser le partage.
Ce dépôt sert à compenser les dégradations que vous pourriez faire.

• A connaître : l’avance Loca-pass permet au locataire de bénéficier d’une avance gratuite du dépôt de garantie, sous forme d’un prêt de trois ans. Cette avance est assurée par les organismes collecteurs de la participation des employeurs. Elle est accessible à trois catégories :
  -Les salariés des entreprises du secteur privé non agricole ;
  -les jeunes de moins de 30 ans qui ont un emploi ou qui sont à la recherche d’un emploi ;
  -les étudiants boursiers d’Etat.
  La demande d’aide (dossier complet) doit être présentée au plus tard au moment de la signature du bail. Le montant maximum de l’avance gratuite du dépôt de garantie s’élève à 2.300 euros, sous forme d’un prêt amortissable à taux zéro d’une durée de 36 mois. En cas de départ du logement avant 3 ans, un remboursement anticipé sera exigé.Pour en savoir plus : Aidologement.com

C'est le principal problème de la colocation. D'abord, celui qui quitte le logement avant les autres doit donner son préavis au propriétaire en lui envoyant une lettre recommandée dans les délais (en général trois mois avant son départ). Il doit payer son loyer durant ces trois mois et faire un état de lieux à son départ.

Et ensuite ? Deux options se présentent :
- Le bail ne comprenait pas de clause de solidarité : l'ex-colocataire ne doit plus rien au propriétaire, mais les colocataires restants, eux, doivent régler l'intégralité du loyer. lls doivent donc trouver au plus vite un nouveau colocataire pour ne pas voir leur budget logement monter en flèche.

- Le bail comprenait une clause de solidarité : celui qui quitte la location (ou la personne qui s'est portée caution pour lui) est toujours tenu de payer sa part de loyer, et cela jusqu'à la fin du bail (si un nouveau colocataire ne l'a pas remplacé). Et si les locataires restants ne payent plus leur loyer, il est même tenu de régler leur part !
(A savoir : si le bailleur considère que les colocataires restants présentent des garanties suffisantes en particulier à travers la caution, il peut alors rédiger un avenant au contrat de colocation, destiné à libérer le colocataire qui quitte le logement de cette obligation.)

Avec la collaboration de Lafinancepourtous.com